Société civile immobilière – L’avantage de la succession

Rappel général

La SCI représente le choix le plus commun parmi les Sociétés Civiles, en raison essentiellement, de la possibilité qu’elle offre aux particuliers de gérer leur patrimoine immobilier.

Son activité demeure limitée à des opérations civiles (non commerciales), et c’est une société qui, pour valider son caractère civil vis-à-vis de l’administration fiscale, doit avoir pour objet la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location (habitation, bureau, commerce).

Modalités de droit de succession : Atout majeur de la SCI
L’avantage de cette forme de société, lors de la succession, se distingue sur deux principaux plans :

La décote : applicable sur les parts de Société Civile Immobilière (particulièrement dans le cas des SCI familiales), sur la base de la valeur patrimoniale des biens détenus par la société.
Notez que le but ici est de réduire la difficulté des associés à changer le statut d la SCI (l’intuitu personae).

Mode de calcul des droits de succession : Il ne s’agit plus de revalorisation du compte courant hérité d’un associé. Les héritiers ont ainsi la possibilité de calculer leurs droits de succession sur la base des apports en numéraires à la SCI (réalisés par l’associé qu’ils héritent) sans la revaloriser.
De ce fait, au moment de l’estimation d’un bien immobilier acquis par la SCI, la société permettra la minorisation de la base d’imposition.

Rappel

La SCI représente le choix le plus commun parmi les Sociétés Civiles, en raison essentiellement, de la possibilité qu’elle offre aux particuliers de gérer leur patrimoine immobilier.
L’avantage de cette forme de société, lors de la succession, se distingue sur deux principaux plans : la décote et le mode de calcul des droits de succession.

Autres avantages de succession : modalités diverses

Transmission d’un capital :
La transmission du capital par un/des parents à des enfants associés est favorisée par la non-rémunération des comptes courants des parents.

Explication : La non-rémunération d’avances représente pour la société un avantage financier (par rapport à la charge des intérêts d’un emprunt). Il est ainsi possible de transférer du patrimoine aux autres associés, notamment les enfants, qui, avec des parts sociales de faible valeur au moment du lancement du projet ou de leur entrée dans le capital de la SCI, seront en mesure de détenir un capital immobilier important avec le temps, et au rythme des bénéfices réalisés et des reversements des comptes courants de leurs parents.

Notez que ce système implique aussi l’inconvénient de la plus-value fiscale enregistrée lors de la vente d’un bien immobilier. Elle est obtenue en soustrayant au coût de vente la valeur nominale des parts sociales.
Toutefois, on prévoit généralement un abattement en cas de cession immobilière qui offre la possibilité, à long terme, de réduire cette plus-value.

Transmission d’un bien :
La transmission d’un bien immobilier est simplifiée, notamment lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier unique partagé entre plusieurs enfants ou des biens de diverses valeurs qu’il est possible de regrouper dans une seule et même entité juridique.