SCI et montage juridique de transmission de la nue-propriété – Les risques

Rappel général

La procédure se ramifie en deux phases simultanées.

Phase 1 : consiste à créer la SCI, puisque, dans le but de transmettre à leurs héritiers un patrimoine immobilier, les parents doivent d’abord créer une SCI et réaliser, dans la foulée, l’apport de la nue-propriété de leur(s) bien(s) immobilier(s).

Phase 2 : consiste en la donation des parts de la SCI des parents aux enfants (les héritiers). La phase est simultanée à la création de la SCI (le même jour).

A savoir :

Pour le rétablissement de la pleine propriété des biens immobiliers, les héritiers ne sont pas tenus de s’acquitter de droits de mutation à titre gratuit. Ainsi, la SCI peut dégager les revenus de la gestion de ces biens, et les héritiers n’ont pas à subir les aléas de l’indivision.

Montage juridique : Quels sont les risques
On considère qu’il y a violation de la réglementation en vigueur à partir du moment où l’administration fiscale arrive à prouver qu’un acte ou un ensemble d’actes juridiques sont exclusivement motivés par des raisons fiscales.

Si le fait est démontré, la constitution d’une SCI par apport de la nue-propriété d’un immeuble ainsi que la donation de parts sociales de ladite société donnera automatiquement lieu à un redressement fiscal, ramenant ainsi l’estimation économique réalisée sur les parts de cette SCI à leur valeur fiscale conformément au barème fiscal fixé par l’article 669 du CGI.

Toutefois, bien que le montage fiscal soit ainsi annulé, il demeure possible de considérer le même montage « juridiquement ». Si les motivations sont purement juridiques, la validité du montage est maintenue.