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19304 --- Cas d’une SCI assujettie à l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques A moins d’adopter le régime fiscal de l’Impôt sur les sociétés, une Société Civile Immobilière est généralement appelée translucide. En d’autres termes, elle « ne s’efface pas totalement entre les associés et le fisc ». Dans le cas où la société est reconnue par le fisc, les bénéfices réalisés par ladite société doivent être soumis, chez ses associés, à l’impôt sur le revenu sur la base des bénéfices qui leur sont rede
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Gestion de SCI – Parlons fiscalité…

Mis à jour le 8 février 2023

Une SCI est une Société Civile et Immobilière. Ces sociétés sont soumises à l’impôt sur le revenu des personnes physiques en France. Et, les bénéfices d’une SCI sont eux, soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition des associés.

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Cas d’une SCI assujettie à l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques

Il existe différent régime fiscal pour une SCI, à moins d’adopter le régime fiscal de l’Impôt sur les sociétés, une Société Civile Immobilière est généralement appelée translucide. En d’autres termes, elle « ne s’efface pas totalement entre les associés et le fisc ».

Dans le cas où la société est reconnue par le fisc, les bénéfices réalisés par ladite société doivent être soumis, chez ses associés, à l’impôt sur le revenu sur la base des bénéfices qui leur sont redevables proportionnellement à leurs droits sociaux.
Ce qui implique que le résultat de la SCI est soumis, chez chacun des associés, à l’IRPP, qu’on ait procédé à sa répartition ou non, même s’il a été mis en réserve et laissé dans la SCI.

Notez enfin que :

Sur le plan légal, le calcul du résultat à obtenir doit obligatoirement prendre en considération des recettes et charges déductibles de l’année, notamment :

  • Les recettes correspondent aux loyers encaissés
  • Les dépenses déductibles qui se déclinent comme suit :
  • Les frais de gérance (partie des charges de copropriété non récupérables),
  • Les frais de gestion évalués forfaitairement à 10% des revenus
  • Les taxes foncières
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les travaux effectués

Cas d’une SCI sous le régime de l’Impôt sur les Sociétés

On parle alors d’une société opaque, en d’autres termes, elle « forme un écran entre le fisc et les associés ». Pour ce type de sociétés, on applique les règles comptables auxquelles sont soumises les sociétés commerciales. Les loyers demeurent soumis à l‘imposition des SCI, qu’ils soient encaissés ou non.

De ce fait, en toute logique, les charges à déduire sont également celles fixées pour les sociétés commerciales, et notamment :

  • Les frais d’acquisition
  • Les droits d’apport
  • Les amortissements des immeubles.

Ainsi, les bénéfices seront soumis à l’imposition sur la plus value des SCI et les pertes reportables sur les 5 exercices suivants.

Par contre, les bénéfices ne sont assujettis à imposition chez les associés que s’ils sont répartis. En d’autres termes, les bénéfices de la SCI répartis aux associés seront imposés comme des dividendes.

A savoir

Dans le cas où une société civile immobilière choisit le régime d’imposition de l’impôt sur les sociétés, cette décision sera irrévocable et aura des implications immédiates lors de l’option, notamment :

Surimposition des immeubles apportés à la SCI (le cas échéant)
Imposition immédiate des plus-values latentes.

Cession immobilière : Fiscalité des SCI relative aux plus-values

Dans le cas des SCI assujetties à l’IRPP, les plus-values seront soumises à la même réglementation que celle imposée aux plus-values privées réalisées par les particuliers et fixées par les articles 150 A et suivants du Code Général des Impôts. A savoir :

  • La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le coût d’achat.
  • Le prix de cession est égal au prix de vente diminué des frais et taxes versées par le vendeur et des commissions payées à un intermédiaire (agent immobilier, architecte…).
  • Le prix d’acquisition inclura une majoration des frais d’acquisition.
  • Ces frais sont soit réels, soit réestimés forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition.
  • Dans le cas où des dépenses non-locatives et n’ayant pas été récupérées antérieurement ont été dépensées, elles sont à déduire pour leur montant réel.

En cas d’absence de justificatif de ces dépenses, il est possible, au delà de 5 ans de détention, de les déduire pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition. Notez toutefois que ce mécanisme ne vise que les immeubles bâtis.

On ne retiendra pas les intérêts d’emprunt. La plus-value obtenue sera à déduire d’un abattement de 10% annuel au delà de la 5ème année de détention. De ce fait, la plus-value est soumise à une exonération totale au delà de 15 ans de détention.

Pour aller plus loin :

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