La société civile immobilière (SCI)

Les caractéristiques juridiques de la SCI

Aucune valeur minimum de capital social n’est exigée pour la constitution d’une SCI.
Les apports réalisés par les associés peuvent être des apports en nature, en numéraire ou en industrie.
Aucune exigence relative à la libération des apports n’est imposée pour les associés. Ces derniers peuvent librement fixer dans le cadre des statuts les modalités de libération des apports.
La SCI est constituée entre au moins deux associés, personnes physiques ou personnes morales ayant la personnalité juridique.
Le siège social de la société doit être réel. Celle-ci peut être domiciliée chez un des dirigeants ou au lieu dans lequel est situé un des biens immobiliers détenus par la SCI.
La dénomination sociale de la SCI est librement choisie par les apporteurs de capitaux.
La société est caractérisée par une durée de vie limitée qui est déterminée dans le cadre des statuts.

Responsabilité des associés de la SCI

La responsabilité des associés pour ce qui est des dettes de l’entreprise à l’égard des tiers s’étend à l’ensemble de leurs biens personnels. Les associés ayant réalisés des apports en industrie au profit de la société sont responsables au même titre que ceux ayant la part la plus faible dans le capital.

Fonctionnement de la SCI

La SCI possède deux organes de gestion :

Les assemblées générales des associés : Les règles de fonctionnement de ces assemblées sont déterminées librement dans le cadre des statuts. Aucune règle de quorum ou de majorité n’est imposée pour la SCI.

Les gérants : La direction de la SCI est assurée obligatoirement par un ou plusieurs gérants d’une SCI qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Ces derniers peuvent être désignés parmi les associés ou les tiers dans le cadre des statuts ou suite à une décision des associés réunis en assemblée générale et ont pour obligations :

• De représenter la société à l’égard des tiers.
• De convoquer les assemblées générales des actionnaires de la SCI.
• D’établir un rapport annuel et le soumettre à l’assemblée générale des associés.
• D’établir les déclarations de la société.
• La durée du mandat du gérant est fixée librement dans les statuts.

Cessions des parts de la SCI

Sauf disposition contraire prévue dans les statuts, la cession des parts sociales d’un associé est décidée dans le cadre de l’assemblée générale des associés à l’unanimité.
Les statuts peuvent prévoir la libre cession des parts sociales entre les associés de la SCI et avec les membres de leurs familles.

Régime fiscal et comptable de la SCI

La SCI doit obligatoirement tenir une comptabilité pour fournir d’éventuels justificatifs à l’administration fiscale. L’assemblée générale des actionnaires doit dans ce cadre statuer sur l’approbation des comptes annuels de la société.

La SCI peut opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ou pour l’impôt sur le revenu (IR) :

Si la société choisit le régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit obligatoirement déposer au greffe du tribunal de commerce son bilan comptable.

La société est dans ce cas réputée fiscalement opaque.

Si les associés optent pour le régime fiscal de l’impôt sur les revenus dans la catégorie des revenus fonciers, la société n’est pas tenue de déposer son bilan au tribunal de commerce.

A ce titre, les associés sont soumis à l’impôt en fonction des parts qu’ils détiennent dans le capital de la société.

La SCI est alors réputée fiscalement transparente.