Le Prêt in Fine

Création d'entreprise • Publié le lundi 11 février 2013

Prêt in fineL’appellation vient du latin ; « in fine » qui signifie « à la fin ». Le prêt in fine tient son intitulé du mode de son remboursement, effectué, en totalité du capital, à la dernière échéance, au terme du prêt.  C’est un prêt qui fait partie des nombreux montages financiers proposés par les différentes institutions financières, durant la fameuse période de la flambée immobilière (2003/2004). A l’époque, la faiblesse des taux d’intérêt avait provoqué l’ouverture de ce type de dispositif (in fine), précédemment apanage des clients « professionnels », au grand public.

Définition : prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit immobilier qui offre la possibilité de rembourser uniquement les intérêts tout au long de la durée du prêt. Le remboursement du capital du prêt est, quant à lui, effectué, dans sa totalité, à l’échéance de la durée du prêt en question.

Fonctionnement 

L’emprunteur forme, en une seule fois ou sur plusieurs mensualités, une épargne sous la forme d’un montant donné sur un placement. Le placement en question, versé à l’institution financière, représente généralement une assurance vie dont le but reste, à terme, de rembourser la totalité du capital.

Différenciation du prêt amortissable

Toute la particularité du prêt in fine réside dans son mode de remboursement.

En mode « in fine », et contrairement au prêt amortissable, l’emprunteur utilise les mensualités à payer uniquement les intérêts, durant la durée du prêt. Il n’a donc plus à amortir le capital et ne le rembourse qu’au terme du contrat du prêt, en un seul versement.

Les intérêts d’un prêt in fin sont plus importants que ceux d’un prêt amortissable. Notez toutefois que le montant de ces intérêts sont déductibles des revenus de l’emprunteur.

Les mensualités d’un prêt in fine sont moins élevées que celles d’un prêt amortissable. Du coup, l’emprunteur a la possibilité de placer la somme qu’il ne verse en mensualité, encaissant ainsi des revenus constant et parfois assez conséquents.

Dans le cadre d’un prêt amortissable, le montant des intérêts va régresser avec chaque échéance, dans la mesure où son calcul est effectué sur la base du capital restant dû qui diminue également et proportionnellement avec chaque échéance du prêt. Dans le cadre d’un prêt in fine, le capital demeure le même puisqu’il n’est pas amorti jusqu'à l’échéance du crédit. Ce qui signifie que la somme totale des intérêts versés est permanente et nettement plus importante.

Cibles/objectifs du prêt in fine

Le prêt in fine est essentiellement destiné aux clients qui :

  • Subissent une importante imposition
  • Perçoivent des rétributions foncières

Il s’agira donc généralement d’investisseurs locatifs (professionnels ou particuliers) qui bénéficient de l’avantage fiscal évident que leur offre le prêt in fine.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Comme tout montage financier, le prêt in fine présente plusieurs avantages et inconvénients. Le dispositif reste assez controversé –naturellement- puisque sa perception dépend essentiellement de vos besoins et moyens.

Avantages

Les intérêts (réputés plus élevés) du prêt in fine ouvrent droit à une importante déduction fiscale.

Les remboursements mensuels (mensualités d’intérêt + les éventuels remboursements de capital) du prêt in fine sont plus faibles

Le potentiel surcoût du prêt est, dans la plupart des cas, contrebalancé par la capitalisation à un taux de rendement du placement qui dépasse celui de l’emprunt

Etant une forme d’investissement à la fois immobilier et financier, c’est un prêt qui va automatiquement offrir à l’emprunteur la possibilité de diversifier son patrimoine

Généralement, l’assurance du prêt in fine va éventuellement rembourser l’emprunt, dans les cas, notamment, d’accident de la vie (handicap, décès…). Les éventuels successeurs vont alors bénéficier du placement qui viendra s’ajouter au bien immobilier même. Notez, en effet, que ce placement ne sera plus versé en faveur de la banque qui aura déjà perçu son remboursement de l’assurance-vie en question. Et, comme toute assurance vie, celle-ci engendre nettement moins de frais de succession à verser.

De manière plus générale, ces avantages font que le prêt in fine est surtout utilisé dans le cadre des investissements locatifs, puisque les autorités fiscales permettent à l’emprunteur concerné de déduire les intérêts de son crédit immobilier de ses revenus locatifs. Dans un scénario parfait, donc, les intérêts s’avèreront supérieurs aux loyers, engendrant ainsi ce qu’on appelle un « déficit foncier », qui va s’imputer automatiquement et directement sur les revenus du contribuable.

Sachez également que, pour réaliser le solde du capital au terme du prêt, l'emprunteur a la possibilité de revendre le bien immobilier. Toutefois, il est généralement recommandé de former une épargne via des versements mensuels, organisés sur toute la durée du prêt, sur un produit de placement associé et prévu dans ce but. Dans le jargon banquier/financier, ce système est appelé « adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie ». Une épargne est donc affectée à la garantie du prêt, versée directement à la banque qui met ainsi à votre disposition plusieurs supports, dont le plus courant est le contrat « classique » d'assurance-vie.

Inconvénients

Le principal inconvénient (le plus « connu ») du prêt in fine est son taux relativement plus élevé que les prêts immobiliers amortissables

L’optimisation/maximalisation de l'avantage fiscal n’est pas toujours automatique, puisque ce type de prêt revient éventuellement plus cher qu'un crédit amortissable.

Avec le prêt in fine, c’est surtout la banque qui rafle la mise. Dans la mesure où le capital, remboursable uniquement à terme, n’est pas amorti, le montant des intérêts sera nettement plus élevé que dans le cas d’un prêt amortissable (le capital dû étant, dans ce cas, mensuellement régressif). Sans compter que les établissements bancaires réclament également le placement d’une épargne assez conséquente sur un contrat d'assurance-vie affectée en leur faveur. Leur but étant, bien évidemment, d’éviter que le remboursement du prêt, à terme, dépende de la revente du bien.

Le prêt est réputé engendrer, éventuellement, une plus faible imposition. Néanmoins, cet avantage ne réussit pas toujours à contrebalancer le surcoût des intérêts. En définitive, plus l’emprunteur « maximise » ses intérêts, plus l’opération lui coûtera cher. La réduction d'impôts ne compensera que très partiellement le surcoût en intérêts. Généralement, il s’agira de moins de la moitié du montant. Raison pour laquelle il est toujours vivement conseillé d’exiger des explications très détaillées du dispositif qu’on vous propose.

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