/P-3600-88-G1-le-pret-in-fine.html
AccueilLe Prêt in Fine

Le Prêt in Fine

Publié le 7 avril 2015

Prêt in fineL’appellation vient du latin ; « in fine » qui signifie « à la fin ». Le prêt in fine tient son intitulé du mode de son remboursement, effectué, en totalité du capital, à la dernière échéance, au terme du prêt.  C’est un prêt qui fait partie des nombreux montages financiers proposés par les différentes institutions financières, durant la fameuse période de la flambée immobilière (2003/2004). A l’époque, la faiblesse des taux d’intérêt avait provoqué l’ouverture de ce type de dispositif (in fine), précédemment apanage des clients « professionnels », au grand public.

Besoin d'aide pour piloter votre entreprise ?
Appelez-moi !
Pascal L'HELGUEN
Prendre rendez-vous

Définition : prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit immobilier qui offre la possibilité de rembourser uniquement les intérêts tout au long de la durée du prêt. Le remboursement du capital du prêt est, quant à lui, effectué, dans sa totalité, à l’échéance de la durée du prêt en question.

Fonctionnement 

L’emprunteur forme, en une seule fois ou sur plusieurs mensualités, une épargne sous la forme d’un montant donné sur un placement. Le placement en question, versé à l’institution financière, représente généralement une assurance vie dont le but reste, à terme, de rembourser la totalité du capital.

Différenciation du prêt amortissable

Toute la particularité du prêt in fine réside dans son mode de remboursement.

En mode « in fine », et contrairement au prêt amortissable, l’emprunteur utilise les mensualités à payer uniquement les intérêts, durant la durée du prêt. Il n’a donc plus à amortir le capital et ne le rembourse qu’au terme du contrat du prêt, en un seul versement.

Les intérêts d’un prêt in fin sont plus importants que ceux d’un prêt amortissable. Notez toutefois que le montant de ces intérêts sont déductibles des revenus de l’emprunteur.

Les mensualités d’un prêt in fine sont moins élevées que celles d’un prêt amortissable. Du coup, l’emprunteur a la possibilité de placer la somme qu’il ne verse en mensualité, encaissant ainsi des revenus constant et parfois assez conséquents.

Dans le cadre d’un prêt amortissable, le montant des intérêts va régresser avec chaque échéance, dans la mesure où son calcul est effectué sur la base du capital restant dû qui diminue également et proportionnellement avec chaque échéance du prêt. Dans le cadre d’un prêt in fine, le capital demeure le même puisqu’il n’est pas amorti jusqu’à l’échéance du crédit. Ce qui signifie que la somme totale des intérêts versés est permanente et nettement plus importante.

Cibles/objectifs du prêt in fine

Le prêt in fine est essentiellement destiné aux clients qui :

  • Subissent une importante imposition
  • Perçoivent des rétributions foncières

Il s’agira donc généralement d’investisseurs locatifs (professionnels ou particuliers) qui bénéficient de l’avantage fiscal évident que leur offre le prêt in fine.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Comme tout montage financier, le prêt in fine présente plusieurs avantages et inconvénients. Le dispositif reste assez controversé –naturellement- puisque sa perception dépend essentiellement de vos besoins et moyens.

Avantages

Les intérêts (réputés plus élevés) du prêt in fine ouvrent droit à une importante déduction fiscale.

Les remboursements mensuels (mensualités d’intérêt + les éventuels remboursements de capital) du prêt in fine sont plus faibles

Le potentiel surcoût du prêt est, dans la plupart des cas, contrebalancé par la capitalisation à un taux de rendement du placement qui dépasse celui de l’emprunt

Etant une forme d’investissement à la fois immobilier et financier, c’est un prêt qui va automatiquement offrir à l’emprunteur la possibilité de diversifier son patrimoine

Généralement, l’assurance du prêt in fine va éventuellement rembourser l’emprunt, dans les cas, notamment, d’accident de la vie (handicap, décès…). Les éventuels successeurs vont alors bénéficier du placement qui viendra s’ajouter au bien immobilier même. Notez, en effet, que ce placement ne sera plus versé en faveur de la banque qui aura déjà perçu son remboursement de l’assurance-vie en question. Et, comme toute assurance vie, celle-ci engendre nettement moins de frais de succession à verser.

De manière plus générale, ces avantages font que le prêt in fine est surtout utilisé dans le cadre des investissements locatifs, puisque les autorités fiscales permettent à l’emprunteur concerné de déduire les intérêts de son crédit immobilier de ses revenus locatifs. Dans un scénario parfait, donc, les intérêts s’avèreront supérieurs aux loyers, engendrant ainsi ce qu’on appelle un « déficit foncier », qui va s’imputer automatiquement et directement sur les revenus du contribuable.

Sachez également que, pour réaliser le solde du capital au terme du prêt, l’emprunteur a la possibilité de revendre le bien immobilier. Toutefois, il est généralement recommandé de former une épargne via des versements mensuels, organisés sur toute la durée du prêt, sur un produit de placement associé et prévu dans ce but. Dans le jargon banquier/financier, ce système est appelé « adosser un prêt in fine à un contrat d’assurance-vie ». Une épargne est donc affectée à la garantie du prêt, versée directement à la banque qui met ainsi à votre disposition plusieurs supports, dont le plus courant est le contrat « classique » d’assurance-vie.

Inconvénients

Le principal inconvénient (le plus « connu ») du prêt in fine est son taux relativement plus élevé que les prêts immobiliers amortissables

L’optimisation/maximalisation de l’avantage fiscal n’est pas toujours automatique, puisque ce type de prêt revient éventuellement plus cher qu’un crédit amortissable.

Avec le prêt in fine, c’est surtout la banque qui rafle la mise. Dans la mesure où le capital, remboursable uniquement à terme, n’est pas amorti, le montant des intérêts sera nettement plus élevé que dans le cas d’un prêt amortissable (le capital dû étant, dans ce cas, mensuellement régressif). Sans compter que les établissements bancaires réclament également le placement d’une épargne assez conséquente sur un contrat d’assurance-vie affectée en leur faveur. Leur but étant, bien évidemment, d’éviter que le remboursement du prêt, à terme, dépende de la revente du bien.

Le prêt est réputé engendrer, éventuellement, une plus faible imposition. Néanmoins, cet avantage ne réussit pas toujours à contrebalancer le surcoût des intérêts. En définitive, plus l’emprunteur « maximise » ses intérêts, plus l’opération lui coûtera cher. La réduction d’impôts ne compensera que très partiellement le surcoût en intérêts. Généralement, il s’agira de moins de la moitié du montant. Raison pour laquelle il est toujours vivement conseillé d’exiger des explications très détaillées du dispositif qu’on vous propose.

Trouvez-vous cette fiche utile ?
8/10
Besoin d'aide pour piloter votre entreprise ?
Appelez-moi !
Pascal L'HELGUEN
Prendre rendez-vous
En savoir plus sur cette thématique

Vous y êtes presque. Laissez-nous vos coordonnées, nous vous appelons sous 48H !

Oups ! Nos conseillers sont situés uniquement en France et DOM/TOM. Nous vous invitons à trouver votre réponse dans nos fiches pratiques.
Être mieux organisé
Conseil juridique 07-04-2015
Remboursement in fine d’un emprunt immobilier
Lire la suite
Me lancer et créer ma boite
Etapes de la création d’une entreprise 07-04-2015
Remboursement d’un emprunt immobilier – Les solutions
Lire la suite

Les actualités de Petite-Entreprise.net

Facebook
Petite-Entreprise.net
24-06-2022
❌NON au stress de la trésorerie, ✔OUI à +48% de solde bancaire en 12 mois. Parlons-en lors d'un 1er RDV gratuit ! 👉 https://cutt.ly/QKlsq3H . . #gestion #entreprise #dirigeant #conseil …
Facebook
Petite-Entreprise.net
23-06-2022
[Fiche pratique] Haut les mains ! Faut-il céder aux rançongiciel ? 🤷‍♂️ Ce 11 août, 1400 garagistes en France ont perdu leurs données clients, stocks, compta… suite à la cyberattaque …
Fiche pratique
Salaires 29-06-2022
Tout augmente : faut-il augmenter mon personnel ?
Lire la suite
Facebook
Petite-Entreprise.net
22-06-2022
On parle de nous ⤵ Petite-entreprise.net c'est : 📚 4 000 fiches pratiques 👨‍💼 787 conseillers, experts en entreprise ! Tout pour répondre à TOUTES vos questions d'entrepreneurs 💪 …
Conseiller
Bruno DELILLE
Conseil en pilotage d’entreprise
AUTRANS-MEAUDRE EN VERCORS
(38) Isère
Facebook
Petite-Entreprise.net
21-06-2022
[Actu] Vous aussi vous écoutez la musique en travaillant ? 🎧 Aujourd'hui on célèbre la fête de la musique, c'est le moment de décompresser en toute sérénité ! 😎 . . #fetedelamusique …
Facebook
Petite-Entreprise.net
20-06-2022
Comment augmenter votre trésorerie aussi vite que la température en ce moment ?🌴 Faites le point sur votre entreprise avec un conseiller 👉https://cutt.ly/MKg76zi . . #trésorerie #entreprise …
Facebook
Petite-Entreprise.net
16-06-2022
❌NE RESTEZ PAS SEUL ❌ Faites le point sur votre entreprise pour devenir un patron en béton 👉 https://bit.ly/34nBRLI #entreprise #dirigeant #solitude #reagir #gestionentreprise
Fiche pratique
Gestion des risques 21-06-2022
Haut les mains ! Faut-il céder aux rançongiciels ?
Lire la suite
Facebook
Petite-Entreprise.net
15-06-2022
[Fiche pratique] Temps de travail du dirigeant : comment l’organiser ? 👀 « Time is Money » dit l’adage, et c’est en particulier vrai pour les patrons pour qui, en plus de représenter de …
Conseiller
Elodie DARTENUC
Conseil en pilotage d’entreprise
LE BOUSCAT
(33) Gironde
Facebook
Petite-Entreprise.net
13-06-2022
[Partenaire] Dirigeants : organisez votre boite et gagnez + d'argent ! 👇
Facebook
Petite-Entreprise.net
10-06-2022
[Qu'est-ce que c'est ?] Patrons dans l’impasse : ne restez pas seuls 🤯 Les 3D pour Dépression, Dépôt de bilan, Divorce. 📉 Suivez nos conseils pour réagir 👉 …
Facebook
Petite-Entreprise.net
09-06-2022
[Cocktail vitaminé] Découvrez la recette de notre cocktail vitaminé pour votre entreprise 🏋 Je demande mon cocktail par ici 👉 https://bit.ly/34nBRLI . . #entreprise #gestion #TPE …
Fiche pratique
Management / ressources humaines 20-06-2022
Organigramme : définition et rôle
Lire la suite
Facebook
Petite-Entreprise.net
08-06-2022
Ne laissez pas les choses aller... ❌ Faites le point sur votre entreprise avec votre conseiller 👉https://bit.ly/34nBRLI LE DIAGNOSTIC EST GRATUIT 💡 . . #entreprise #cocktail #gestion …
Conseiller
Stéphane OURY
Conseil en pilotage d’entreprise
Charleville-Mézières
(08) Ardennes
Facebook
Petite-Entreprise.net
07-06-2022
[Citation] "Prenez soin de votre client et le business prendra soin de lui-même" 😎 Eh oui, c'est plus qu'important de bichonner vos clients ! 👇 Comment garder le lien avec ses clients ? …
Facebook
Petite-Entreprise.net
27-05-2022
[Cas pratique] Comment en finir avec les chantiers où on perd de l'argent ? 🤯 Sophie De Prada notre experte en entreprise a proposée 3 objectifs au dirigeants afin de sortir la tête de l'eau …
Facebook
Petite-Entreprise.net
25-05-2022
Les règles d'or pour un business plan en béton ! 💪 Rendez-vous mardi 31 mai à 18h avec notre partenaire Rivalis 🤩 #webinaire #partenaire #businessplan
Fiche pratique
Organisation du dirigeant 13-06-2022
Temps de travail du dirigeant : comment l’organiser ?
Lire la suite
Facebook
Petite-Entreprise.net
20-05-2022
[Top 5 compétences] Le monde du travail évolue à vitesse grand V et anticiper les besoins en compétences de vos collaborateurs devient plus complexe. 😎 En 2022, alors que les compétences …
Conseiller
Mickaël FONTAINE
Conseil en pilotage d’entreprise
ROMESCAMPS
(60) Oise
Facebook
Petite-Entreprise.net
19-05-2022
[Solitude] ❌Stop à la solitude du dirigeant❌ 7 formes de solitude du dirigeant ont été identifiées pas BpiFrance : solitude dans la décision, solitude statutaire, relationnelle, …
Facebook
Petite-Entreprise.net
18-05-2022
[Conseils] Hello les entrepreneurs ! Pur une fin de semaine productive, n'oubliez pas de vous ORGANISER ! On liste ce qu'on a à faire et on priorise. 💪 Faites le point avec un conseiller le plus …
Facebook
Petite-Entreprise.net
17-05-2022
[Fiche Pratique] Comment recruter dans l'urgence ? 🚨 Vous avez besoin de main d’œuvre ? Peu de postulants ayant la bonne qualification ?… La difficulté de recruter fait renoncer certains …
Fiche pratique
Aides 08-06-2022
Patrons dans l'impasse : ne restez pas seuls
Lire la suite
Facebook
Petite-Entreprise.net
10-05-2022
[Partenariat] Retrouvez-nous au Rivalis Day ! 📅 Rivalis Day - Liévin, c'est LE RDV business à ne pas manquer dans la région Nord ! Au programme : Conférences, animations, échanges, …
Conseiller
Alain LESAVAND
Conseil en pilotage d’entreprise
PARIS
(75) Paris
Facebook
Petite-Entreprise.net
07-05-2022
[5 jours, 5 conseils] Le meilleur pour la fin ... ✨ Ces conseils vous parlent mais vous ne savez pas comment les appliquer ? Vous voulez faire évoluer votre entreprise ? Recruter ? Puisque …
Charger plus d'actualités
Suivez-nous
sur les réseaux sociaux
Vous avez soif d'informations ?
En vous inscrivant à notre newsletter, vous serez abreuvés de connaissances tous les vendredis soirs !
Voir un exemple de newsletter

La société Valpolis traite les données recueillies afin de faire suite à votre demande d’inscription à la newsletter.
En savoir plus sur la gestion de vos données et vos droits.