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SCI – Définition et notions générales

Mis à jour le 16 novembre 2021

Une société civile immobilière est une société ayant un objet immobilier, sans but commercial et qui est constituée entre deux personnes au minimum, même si la loi ne prévoit aucun maximum. Peuvent être associées des personnes physiques avec des personnes morales, ou alors des personnes morales entre elles ou encore des personnes physiques uniquement. Comme pour toute société, les propriétaires de la SCI détiennent des parts. Qu’y a-t-il donc à savoir sur ce genre de sociétés civiles ?

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Description et objectifs de la SCI

Le plus communément observé, la SCI répond à des besoins de facilité de transmission ou de gestion de biens immobiliers dans les familles nombreuses. Chaque membre de la SCI agit comme un actionnaire d’une entreprise.

La loi ne prévoit aucune condition de qualité ou de nationalité pour les associés comme aucun capital minimum n’est imposé. Il n’est pas non plus stipulé de valeur nominale minimale des parts sociales qui doivent toutefois être d’une valeur égale d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.

Une SCI pourra par exemple détenir ou gérer un ou plusieurs immeubles. Cependant, le caractère non commercial de cette société civile ne lui permet pas d’acheter un appartement pour le revendre car il s’agirait d’un acte commercial.  Pour la même raison, il n’est pas non plus possible de meubler un appartement pour une fin de location. En outre, elle pourra toujours revendre son bien immobilier, s’il s’agit d’une opération exceptionnelle et non commerciale.

Fonctionnement et caractéristiques de la SCI

La transmission des biens d’une SCI est facilitée par des avantages fiscaux et des pactes pouvant lier les différents propriétaires. Il est à noter qu’il n’y a pas de durée de vie minimale du dispositif qui ne peut néanmoins pas excéder les 189 ans (99 ans renouvelable une fois).

Même si la SCI assure certaines facilités, le dispositif n’est pas à prendre à la légère puisqu’il est rigoureusement réglementé et peut se révéler contraignant, en l’occurrence en cas de dettes ou de dissolution.

La SCI est tout de même la meilleure solution pour éviter les aléas de la division et facilite la séparation des biens en cas de rupture ou de décès.

Si vous n’êtes pas un gros propriétaire foncier, il ne vous sera pas nécessaire de recourir à ce montage juridique. Vous pourrez tout de même vous en assurer en faisant appel à l’expertise d’un avocat fiscaliste ou un notaire.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) consiste à créer une structure légale pour investir dans des biens immobiliers à plusieurs.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut rédiger les statuts auprès d’un notaire, stipuler le rôle de chaque investisseur au sein de l’administration, donner la dénomination sociale, la forme juridique précise, le nombre d’associés, etc… Les étapes de création sont semblables à celles des autres sociétés.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

L’immatriculation d’une SCI coûte 70,39€. Pour les associés, la déclaration des bénéficiaires effectifs coûte quant à elle environ 25€.

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